أسعار الشقق في تونس: تصاعد مستمر ومفاجآت بالأحياء الراقية
أسعار الشقق في تونس – تقرير موسع (أوت 2025)
يقدّم هذا التقرير نظرة شاملة على أسعار الشقق في تونس حتى شهر أغسطس 2025، ويحلل الفروقات بين الأحياء والمناطق، ويتناول العرض والطلب، والسياق الاقتصادي والاجتماعي، ويوفر نصائح عملية للمستثمرين والمشترين.
لمحة عامة عن السوق
أظهرت مؤشرات موقع مبوب.تون (الدليل العقاري) أن متوسط سعر المتر المربع للشقق السكنية في تونس ارتفع بنسبة 4% خلال النصف الأول من 2025 مقارنة بالنصف السابق، وبنسبة 7% على أساس سنوي0. أما الشقق الجديدة فقد سجلت ارتفاعاً بـ2% نصف سنوي و5% سنوي1.
كما يقدّر موقع Properstar متوسط سعر المتر المربع للشقق في تونس بحوالي 3 515 دينار، بينما يبلغ متوسط سعر المنازل 2 843 دينار2.
وتشير الإحصاءات الاجتماعية إلى أن الأسعار في المناطق الحضرية تتراوح بين 3000 و5000 دينار للمتر المربع3، ما يشكل تحدياً للطبقة المتوسطة.
بالنسبة للعرض والطلب، تُظهر تحليلات مبوب.تون انخفاضاً طفيفاً في الطلب بنسبة 1%، مقابل زيادة في العرض بنسبة 3%4. ويهيمن على السوق العقارات القديمة، إذ تشكّل 68% من المعروض5. من ناحية الأنماط، تستحوذ الشقق من نوع S+2 على 41% من العرض والطلب، تليها شقق S+3 بنسبة 32%6.
الأسعار في تونس الكبرى
تتفاوت الأسعار بشكل كبير بين الأحياء الراقية والضواحي في تونس الكبرى. في حدائق قرطاج، يُعتبر السعر الأعلى في المنطقة حيث يبلغ متوسط المتر المربع للشقق القديمة 4540 د.ت، ويرتفع إلى 5460 د.ت للشقق الجديدة7. أما المرسى، فتسجّل 4150 د.ت للمتر المربع للقديم و4740 د.ت للجديد8. في المقابل، تعد الضواحي الجنوبية مثل بومهل والمدينة الجديدة أكثر اعتدالاً؛ إذ تتراوح الأسعار من حوالي 1930 د.ت للقديم إلى 3250 د.ت للجديد9.
| الحي | قديم (د/م²) | جديد (د/م²) |
|---|---|---|
| حدائق قرطاج | 4540 | 5460 |
| المرسى | 4150 | 4740 |
| عين زغوان الشمالية | 3850 | 4410 |
| المنزه 9C | 3190 | 3700 |
| سكرة | 3350 | 3690 |
| العوينة | 2780 | 3400 |
| رياض الأندلس | 2860 | 3530 |
| حدائق المنزه 2 | 2990 | 3660 |
| بومهل | ≈2600 | ≈3250 |
| الزهراء | 2480 | 3030 |
| المروج 6 | 2300 | 2520 |
| المدينة الجديدة | 1930 | 2210 |
المصدر: دليل مبوب العقاري 2025
الساحل والوطن القبلي
في منطقة الساحل، تتصدر القنطاوي بمعدل 4630 د.ت للمتر المربع للشقق الجديدة و4210 د.ت للقديمة10، تليها سهلول 4 (3560 د.ت للجديد و2600 د.ت للقديم)، ثم حمام سوسة وهرقلة11.
أما في الوطن القبلي، فتسجل الحمامات الشمالية وحي الوفاء في نابل أسعاراً مرتفعة (قرابة 3600 د.ت للجديد و3140-3270 د.ت للقديم)12، بينما تبقى قليبية الأرخص بمتوسط 2730 د.ت للجديد و2000 د.ت للقديم13.
| المنطقة | قديم (د/م²) | جديد (د/م²) |
|---|---|---|
| القنطاوي | 4210 | 4630 |
| سهلول 4 | 2600 | 3560 |
| حمام سوسة | 2630 | 3130 |
| هرقلة | 2510 | 3220 |
| الحمامات الشمالية | 3140 | 3620 |
| حي الوفاء (نابل) | 3270 | 3600 |
| قليبية | 2000 | 2730 |
المصدر: دليل مبوب العقاري 2025
العرض والطلب والظروف الاقتصادية
تظهر البيانات أن سوق الشراء يستحوذ على 53% من الطلب العقاري في تونس، مع تركيز على الشقق بنسبة 52% والفلل بنسبة 29%14. بالنسبة للعرض، تمثل الإعلانات الخاصة بالشقق 39% والفلل 29%15.
شهد متوسط سعر المتر المربع ارتفاعاً بنسبة 5% في 2024 مقارنة بعام 202316، خاصةً في الأحياء مثل حدائق المنزه ورياض الأندلس وبومهل17.
يساعد مؤشر أسعار مبوب.تون، الذي بلغ 123 نقطة في الربع الأول من 2025 واستقر عند 120 في الربع الثاني18، على تتبع تغيرات السوق. الارتفاع التدريجي يُعزى إلى عدة عوامل: ارتفاع الطلب في الأحياء الراقية، محدودية الأراضي داخل المدن، تضخم كلفة البناء، وزيادة نسب فوائد القروض العقارية (تجاوزت 8% سنة 2023)19، إضافة إلى انسحاب الدولة من برامج السكن الاجتماعي وتزايد المضاربات العقارية20.
وفقاً لتقارير اجتماعية، ارتفعت نسبة الأسر التي تعتمد على الإيجار من 17% في 2014 إلى 23% في 202321، ما يعكس صعوبة التملك بالنسبة للطبقة المتوسطة وارتفاع كلفة المساكن. كما تشير تقارير أخرى إلى أن أكثر من 60% من القروض الممنوحة للأفراد تتعلق بتمويل السكن22، مما يساهم في تزايد الديون للعائلات ويضغط على القدرة الشرائية.
السياق الاجتماعي والاقتصادي
أصبحت أزمة السكن في تونس ليست مجرد مشكلة أسعار، بل باتت تعيد تشكيل الطبقة الوسطى. فالأحياء الراقية مثل البحيرة وحدائق قرطاج والمرسى باتت محاطة بـ”أسوار غير مرئية”23، في حين ينتقل جزء من السكان إلى الأحياء الهامشية أو الضواحي البعيدة بسبب ارتفاع الأسعار.
تشير الدراسات إلى أن سياسة الدولة في عقود سابقة، والتي شجعت الاستثمار الخاص وتسهيل القروض لصالح المطورين العقاريين، ساهمت في تحويل العقار إلى أداة استثمار مالي24. هذا أدى إلى ارتفاع أسعار الأراضي والشقق، وإلى تزايد الفوارق الاجتماعية داخل المدن.
كما أدى انتشار البناء العشوائي في الضواحي إلى ظهور أحياء تفتقر للبنية التحتية والخدمات، ما أوجد شعوراً بالحرمان لدى السكان25. هذه الفوارق تسبب احتكاكات اجتماعية وتزيد من أعباء الدولة في المستقبل.
لذا ففهم المعطيات العقارية لا يقتصر على الأرقام بل يرتبط أيضاً بتحليل تأثيرها على المجتمع والنسيج العمراني والاقتصاد.
نصائح للمستثمرين والمشترين
- قارن بين الأسعار بدقة في الأحياء المتشابهة، خصوصاً الفرق بين القديم والجديد في نفس المنطقة.
- تحقق من جودة البناء والتجهيزات (عزل حراري وصوتي، المصاعد، التهوية)، ولا تعتمد فقط على موقع العقار.
- احسب الكلفة الإجمالية: ثمن موقف السيارة، المخزن، الضرائب، وأتعاب التوثيق، إضافة إلى الرسوم المشتركة.
- استشر خبراء في التمويل العقاري لمقارنة العروض البنكية واختيار أفضل نسبة فائدة، وكن واعياً بتأثير زيادة أسعار الفائدة.
- تابع مؤشرات العرض والطلب والمشاريع الجديدة؛ فالزيادة في العرض قد تخلق فرصاً للتفاوض على السعر.
مصادر وروابط إضافية
